Il lui est alors loisible d’envisager de sous-louer tout ou partie des locaux dans lesquels il exploitait précédemment son commerce.

Mais attention.

Cette sous-location s’inscrit dans des conditions de forme drastiques.

Et elle ne présente que peu d’intérêt, sauf, peut être pour le sous locataire.


A/ AUTORISATION ECRITE ET INTERVENTION OBLIGATOIRE DU BAILLEUR.

1/ l’article L145-31 du Code de Commerce dispose :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. »

- Ainsi, lorsque l’autorisation de sous-louer n’est pas expressément prévue au bail, le locataire ne peut consentir une sous location régulière à un tiers qu’à la condition d’être titulaire au préalable d’une autorisation expresse et écrite du bailleur.

A défaut d’obtenir cette autorisation écrite, le locataire encourt la résiliation du bail si le bailleur saisit le juge à cette fin.

Il a été jugé qu’il pouvait résulter du comportement du bailleur que celui-ci avait suffisamment toléré la sous-location pour considérer qu’il l’avait acceptée.

Toutefois, cette possible dérogation au principe de l’autorisation expresse est soumise à l’appréciation souveraine des juges qui, à l’inverse de ce qui précède ont parfois considéré que le seul fait, pour le bailleur, de ne pas assigner en résiliation du bail alors qu’il connaissait l’existence d’une sous-location non autorisée ne rendait pas celle-ci régulière pour autant.

- Non seulement le propriétaire doit avoir formellement accepté et par écrit la sous-location, mais il doit qui plus est être invité à concourir à l’acte de sous-location par le locataire principal.

Et cette invitation à concourir est exigée même si le bailleur a préalablement autorisé la sous-location.

Faute par le locataire principal d’inviter le bailleur à concourir, il risque que soit prononcée la nullité de la sous-location avec le risque de conséquences pécuniaires importantes si cette nullité intervient plusieurs mois ou plusieurs années après l’installation dans les lieux du sous-locataire qui ne manquera pas de lui réclamer réparation de son préjudice.

B/ LES EFFETS DE LA SOUS-LOCATION REGULIERE

Le contrat de sous-location ne se substitue pas au contrat de bail principal. Il s’y adosse.

Il crée cependant de nouvelles obligations à la charge du locataire principal puisque celui-ci est garant du sous-locataire à l’égard du propriétaire.

Le locataire principal devra ainsi s’assurer par exemple que le sous-locataire respecte la destination du bail.

Garant à l’égard du bailleur, le locataire principal l’est également à l’égard du sous-locataire des obligations du bailleur.

Et si le locataire principal a voulu consentir la sous-location à des fins purement spéculatives en exigeant du sous-locataire un loyer supérieur à celui qu’il paye au bailleur, qu’il se méfie : l’article L145-31 alinéa 3 du Code de Commerce autorise dans ce cas le propriétaire à exiger un réajustement du loyer du bail principal à hauteur du loyer appliqué au sous locataire, et ce sans aucune considération de la valeur locative réelle de l’immeuble.

C/ QUID DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL ?

Dans l’hypothèse où le locataire principal a sous-loué l’intégralité des locaux appartenant au bailleur, il faut en déduire que depuis cette sous-location, il n’exploite plus son commerce.

Il perd ainsi son droit au renouvellement, même si le bailleur peut le lui accorder, s’il le souhaite.

En cas de sous-location partielle, le locataire principal conserve le droit au renouvellement sur la partie des locaux qu’il n’a pas sous-louée. Ce droit lui sera accordé sur la totalité des locaux si ceux-ci sont indivisibles matériellement ou par convention.

Le sous-locataire peut-il bénéficier pour sa part du renouvellement de son contrat ?

La réponse est manifestement positive.

L’article L145-32 du Code de Commerce permet au sous-locataire de demander directement au bailleur le renouvellement de son bail à l’expiration du bail principal (ce droit n’existe que dans l’hypothèse d’une sous-location autorisée).

Mais ce droit au renouvellement ne sera accordé au sous-locataire que si son contrat ne porte que sur la totalité des locaux.

Si le bail principal a été renouvelé c’est au locataire principal que le sous-locataire devra demander son renouvellement et non au bailleur.

Attention :

Si le locataire principal donne congé au bailleur, la sous-location est automatiquement résiliée.

Il appartient alors au sous-locataire de prétendre directement auprès du propriétaire au renouvellement.

La solution est encore la même lorsque le bail principal est résilié pour faute du locataire principal. Le sous-locataire doit alors sans délai réclamer le renouvellement auprès du bailleur, sachant, une fois encore que ce droit n’est reconnu bien entendu au sous-locataire qu’à la condition que la sous-location ait été autorisée. Dans le cas contraire, en cas de résiliation ou de non renouvellement du bail principal, le sous-locataire perd tout recours et doit quitter les lieux.

La sous-location en matière de bail commercial ne peut, cela vient d’être vu, qu’une situation transitoire.

Elle conduit le plus souvent à la disparition du locataire principal et à la création d’un bail direct entre le bailleur et le sous-locataire.

Les droits de celui-ci sont amplement protégés par la loi mais il aura tout intérêt à mettre le plus rapidement possible un terme au contrat de sous location et à postuler pour la création d’un lien de droit direct avec le propriétaire des murs.